绿地集团耿靖：元宇宙遇上房地产，多元化迸发新生态

　　耿靖，绿地集团董事、执行总裁，绿地金创董事长、总裁。曾在银行、证券、信托、保险等金融领域担任高管。受聘为哈佛大学李光耀学者、加州伯克利大学研究员，是北京大学和复旦大学的兼职教授。

　　财经早餐特邀耿靖博士做客《名人早餐会》栏目，与财友们分享房企如何走出黑铁时代，元宇宙助力数字化转型，重塑企业信心的秘诀，房价、股市何去何从，年轻人如何做时代弄潮儿等话题。

　　财经早餐：房地产经历了黄金时代、到白银时代、再到黑铁时代，您最大的感悟是什么？

　　耿靖：关于房地产已经是黑铁时代，我觉得过于悲观了。

　　当然，不管是黄金时代、白银时代还是黑铁时代，我认为重点是房地产快销模式——通过粗放经营强销售的时代已经结束了。

　　房地产正在从强销售时代转向强运营时代，从一家开发商包打天下，到行业精细化分工逐渐形成——“四商模式”（投资商、开发商、营造商和运营商）。

　　事实上，欧美国家已经完成了“四商模式”的转变，美国的投资商是房地产基金以及一些长期的资本，比如美国养老基金和保险资金，而中国未来最大的房产商，可能是以长期资本为依托的投资商，传统的房产商一定会转型，分工会更加明细，进入轻资产运营模式，因为房地产的价值已经不是取决于成本，而是取决于运营质量和能力，同一个地段，不同的运营商会直接决定资产的不同价值。

　　所谓黑铁时代，只是跟之前快销时代相比，但是对于房地产商来说，谁能够快速地抓准定位、转型，把自身核心能力构建起来，那么同样会迎接一个新的黄金时代，或者是一个新的白银时代。

　　财经早餐：有很多地产公司也有自己的物业公司，但是国内物业公司的市值还偏低，物业作为房地产转型方向的话，资金承载量是不是太小了？

　　耿靖：事实上，物管就是房地产“四商模式”中的运营商中的一个角色或者说功能。

　　房地产原来的销售模式和诺基亚手机类似，都是尽可能地去开发一些新的款式，增加一些新的功能。但是尽管我们知道业主住哪里，这些用户却既是又不是我的客户，因为我跟他没有粘性，买房是一次性买卖，没有后续的增值服务。

　　而像苹果手机，在App Store里面有各种App，可以给不同用户提供不同的增值服务，相比于一次性的硬件消费，这类增值服务是苹果持续性的盈利模式，所以到某个阶段，苹果手机甚至可以免费给你。

　　现在我们想借鉴苹果的商业模式，而物管就是一个很好的切入点，因为物管和业主近距离接触，是door to door 的模式，所以物业的价值，不仅仅是向用户提供服务，更重要的是能进一步拉近房地产公司和用户的距离。

　　财经早餐：物管只是拉近与用户距离的一种方式，绿地也是基于同样的思考，来进军元宇宙吗？

　　耿靖：7月18日，在绿地集团30周年之际，绿地元宇宙G-WORLD全新发布上线。NFT数字藏品——无聊猿，是G-WORLD唯一身份标识。

　　对于绿地元宇宙，我有两个深层次的思考，一个是一切业务数字化，另一个是一切数字业务化。

　　一切业务数字化比较容易理解，就是“互联网+”，各行各业、各种类型的企业都在做。

　　对于绿地来说，我们不仅在自己的产品、管理、服务、流程等等方面实现数字化，也帮助我们生态产业当中的企业同步实现业务数字化，绿地元宇宙就是一个很好的平台。

　　一切数字业务化，通俗点说就是怎么让数字去挣钱，也就是盈利模式。积累了数字，但是不去应用，就没有价值。

　　传统的模式，数字变现只有两条路径，第一条路径是广告，第二条路径是以金融为媒介对数字进行变现。

　　比如淘宝20多年商户的数据信息积累，它的客户画像和履约记录就形成了数字信用，利用这个数字信用，就可以构建出新的风险定价模型，从而形成新的风控体系，蚂蚁金服等就能用它来创造价值。

　　Web3.0时代到来，元宇宙就为一切数字业务化、为数字变现提供了第三条路径。

　　财经早餐：绿地选择进军元宇宙的优势是什么？

　　耿靖：绿地30年积累下来三点核心价值，数字化也是基于这些方面的优势来进行转换：

　　不在于我们卖了多少房，而在于我们有多少To C端用户、有多少场景+用户、构建了一个怎么样的产业链和生态。

　　财经早餐：未来在绿地元宇宙里能买房吗？会出现天价元宇宙房产吗？

　　耿靖：虚拟空间的地皮已经受到很多人的青睐，也出现了许多天价虚拟地皮。

　　在Web1.0或者Web2.0时代，大家要刷排行榜刷到前面，获得一个好的流量入口，而在Web3.0、在元宇宙里面，虚拟地皮就是流量入口，相当于现实世界里的商场，好的地段人流量多，商场生意就好，所以有些虚拟地皮就能卖出天价。

　　对于绿地元宇宙，我们是共建共开发，地图并不是完全归于绿地，当然第一阶段绿地会把真实场景孪生到虚拟世界当中。

　　财经早餐：这就相当于绿地在元宇宙里面搞基建，绿地元宇宙生态系统如果搭建出来，其实也可以帮扶很多中小企业找到一个新的增长点，这也是一件好事，因为中小企业没有能力做基建。

　　耿靖：对，哪怕小到做一个形象设计，虚拟人的衣服、皮肤等等，都可以在绿地元宇宙里实现。并且元宇宙还能催生更多的就业机会，按照预测，元宇宙大概能创造200个不同的行业或者200个不同的岗位。

　　财经早餐：绿地未来把元宇宙地图建好了，财经早餐可以在里面买栋大厦吗？

　　耿靖：欢迎欢迎，财经早餐如果有兴趣，绿地元宇宙空间愿意送一栋大厦给你！

　　财经早餐：如今的时代“谁都可能暴雷”，绿地集团如何建立自己的安全边际？

　　耿靖：地产行业的三道红线调控力度之大是空前的，整个行业、产业都受到了冲击。对宏观层的决策，我们非常支持、拥护。但在政策执行层面，力度和节奏或许还有更多选择。

　　为了平抑房价，此前已经出台诸如限购、限价等政策。他山之石可以攻玉，这里我不想讲的特别复杂，分享一下新加坡在这方面的经验——主要通过税收调节。

　　新加坡没有限制购房资格，而是通过提高每套房子的购置税，来实现房住不炒。比如，首套房免税、第二套房征收10%左右、第三套房25%左右、第四套房70%、第五套房或许就是120%等。如果有人愿意付出高额费用，政府可通过税收调节分配至低收入人群。真正的让刚需得到释放。

　　前段时间我看了个比喻很形象，经济不是开车，想要慢下来就踩刹车，要加速就踩油门；经济更像开飞机，要起飞，需要有跑道加速，要停下来，需要慢慢滑行降落。

　　虽然房企普遍面临较大压力，绿地也面临一些挑战，但在头部房企中，绿地较早地进行了多元化业务转型，这些尝试都很成功。实现了削峰填谷、对抗周期的作用。所以企业应该找准自己的定位，去转型升级。

　　财经早餐：悲观者往往正确、乐观者往往成功。在信心弥足珍贵的当下，企业应具备什么样的时代精神？

　　耿靖：行业集中化这个趋势本身不可逆，特别是在成熟行业。

　　对大企业来讲，机会除了修内功，降本增效之外，还有对行业整合升级，实现头部化和进一步集中化的机会。但这也是一把双刃剑，国家在反垄断层面制定了政策。

　　对中小企业来讲，出路可能在于专注更加细分的市场，甚至是专注于下沉市场，可能是实现弯道超车的一个好机会。

　　财经早餐：您在年初曾提到，房地产市场“政策底”已经形成、“市场底”尚未到来。一线城市房价何去何从？

　　耿靖：一手房和二手房出现房价倒挂现象，在于新房受到调控较大，价格是扭曲的。在这种情况下，二手房的成交量以及价格才是相对客观的。如果一定要有一个底部标志，那么二手房价格上涨趋势放缓以及成交量缩小可以视作“底部”标志。

　　对于一线城市而言，购买需求主要是刚性和改善型两个层面。因为市场由供需决定，在供给方面一线城市是不足的，很多新楼盘还在摇号，所以从需求侧来谈构建底部，可能是一个伪命题。

　　随着疫情管控取得成果，我相信在今年下半年，特别是三季度后，相应的“底部”标志会变化，二手房价格未必涨，但成交量会放大，租售比也会发生变化，租金可能先上涨，但是一手房我认为没有可比性，一手房本身供需不足，不会有见底过程。

　　财经早餐：一种声音认为，“相信相信的力量”，上证指数年内突破 4000 点；另一种认为，今年要留得青山在。对此您怎么看？

　　耿靖：从今年A股市场表现来看，还是强于预期的。虽然经历了年初波动，但随着国家不断释放政策暖风，尤其提到了发挥资本的正面作用，强化了市场的信心。同时，分化走势也是今年行情的显着特征，选错板块就挣不到钱。

　　过去我们流行一句话：美股跌、A股也跌；美股不跌、A股还跌。但是从今年，尤其是二季度美联储进入加息通道以后，A股市场表现还是可圈可点的，强于港股、美股等市场。近期业内改口了：美股涨跌，要看A股脸色。股市强则国强。

　　我想这也是一个信号，美元加息影响美股估值，俄乌战争又引发避险情绪，促使投资者对于资本市场、投资标的选择也发生了一些变动。整体上，外资对于全球第二大经济体中国的发展前景比较看好，我们的政策暖风依旧会延续，因此，A股下半年的独立行情，或许值得期待！